Sou advogada recém formada e tenho algumas dúvidas. Preciso de uma ajuda quanto a seguinte questão:determinda pessoa possui um único imóvel urbano há 9 anos no qual reside com sua família, adquirido através de um contrato compromisso de compra e venda. Nenhum dos donos anteriores possui a escritura definitiva, o terreno pertence a uma companhia dona de alguns lotes. O terreno mede 176 m2 e sobre ele foi construído um sobrado pelo atual ocupante.

Gostaria de saber se usucapião é a ação mais adequada? Outro detallhe: é pago IPTU da área correspondente a 240 m2, percebi que um vizinho dos fundos utiliza parte deste terreno, e na certidão de transcrição do Registro de imóveis não há metragem deste lote.O que fazer neste caso?

Grata,

Solange

Cara Solange,

A questão é simples de ser resolvida. Em se tratando de imóvel urbano com área inferior a 250 m2, após uma posse ininterrupta de mais de 5 anos, utilizando a pessoa o imóvel como sua moradia e não tendo outro urbano ou rural (exatamente as condições que você me descreveu), pode a pessoa se valer do usucapião urbano, chamado de pro moradia.

Tal modalidade já vinha prevista na Constituição de 1988 em seu artigo 183 e agora foi albergada pelo novo Código Civil. Não há exigência de justo-título e de boa-fé daquele que pretende usacapir o imóvel.

Na realidade, os dispositivos decorrem do princípio da função social da propriedade e o fato de o vizinho ocupar parte da área não altera a questão. Seu cliente pode usucapir a área efetivamente ocupado por ele e na demanda haverá uma perícia de engenharia que determianrá exatamente o tamanho da área e seus confrontantes.

Após a usucapião, você pode requerer à Prefeitura que seja recalculado o valor venal do imóvel tendo em vista a área real que ele ocupa.

De qualquer modo, como seu cliente tem justo título e boa-fé, decorridos doze anos de posse ininterrupta, poderia ele se valer da usucapião ordinária (art. 1238, parágrafo único), pois o bem é sua moradia habitual.

Você vai me perguntar 12 anos ou 10, nos termos do artigo 1238? Sem dúvida, 12, pois por força do artigo 2029 das Disposições Transitórias o prazo do parágrafo único do artigo 1238 deve ser acrescido de 2 anos, qualquer que seja o prazo transcorrido na vigência da lei anterior.

Forte abraço e espero ter ajudado você a solucionar o problema de seu cliente.

Simão