Bom dia Prof, Simão, tenho dúvidas quanto a lei de locação:

Um contrato de locação comercial vigorando por prazo indeterminado, sendo depósito em conta a forma de pagamento, com previsão de reajuste anual, por desatenção do locador sexagenário, não teve os reajustes previstos, nenhum, o valor da locação é o mesmo desde a celebração do contrato, o locatário se aproveitou da desatenção e nunca sequer perguntou de reajustes, a situação foi percebida  por um dos filhos do locador, quando este começou a ter dificuldades financeiras, depois de quatro anos de contrato. Tentado acordo amigável partir de agora sem cobrar o que ficou para trás, mas o locatário não aceita sequer o reajuste previsto em contrato.

Perguntas:

01- Uma simples notificação basta para atualizar o valor do aluguel de acordo com as bases contratuais?

02 - É possível aplicar o reajuste retroativo e cobrar as diferenças do locatário?

Grato, pela atenção. Parabéns pelo site , esta ótimo, vou indicar para todos os meus amigos.

Abraço, Narciso.

Caro amigo,

suas perguntas são excelentes e passam pela noção de boa-fé objetiva no contrato de locação, ou seja, o estudo do art. 422 do novo Código Civil brasileiro.

Se realmente o locador foi desatento e deixou o tempo passar, nunca exigindo do inquilino qualquer reajuste, aceitando os valores mensalmente pagos em sua conta corrente sem nada  reclamar, entendo que NÃO há possibilidade da cobrança de os valores retroativamente (02 - É possível aplicar o reajuste retroativo e cobrar as diferenças do locatário?).

A resposta mais simples seria a seguinte: o locador pode cobrar os valores em atraso de acordo com o prazo de prescrição de 3 anos nos termos do art. 206, § 3º, I do Código Civil.

Entretanto, apesar de mais simples, não aceito tal assertiva como correta. O fato de o locador nunca ter se insurgido contra os depósitos significa que aceitou o valor pago pelo inquilino como correto e literalmente renunciou ao direito de cobrança das diferenças em questão.

Seria uma aplicação da boa-fé objetiva em sua função reativa (vide o meu artigo publicado no site a respeito do tema). É a chamada supressio , ou seja, "o passar do tempo pode, em certas situações, fazer desaparecer situações jurídicas ou direitos subjetivos que não foram exercidos durante um certo lapso de tempo por seu titular, desde que, o não exercício, tendo causado, à contraparte, um benefício, em razão da confiança que aquela situação ou direito não seria mais usado." (Judith Martins-Costa, Comentários ao novo CC, art. 330, Editora Forense, p. 314). 

Quanto à sua segunda pergunta (01- Uma simples notificação basta para atualizar o valor do aluguel de acordo com as bases contratuais?), entendo que a resposta é afirmativa. A notificação cessa a idéia de que você renunciou ao direito de reajuste que poderá ser normalmente exercido.

Abços e ótima pergunta,

Simão

 

SP, 29 de junho de 2004.