Conforme conversamos no Prima, aí segue o meu problema: Minha família e eu moramos em um prédio de apartamentos há 20 anos, e logo que mudamos colocamos uma grade no peitoril da varanda medindo 30 cms. Há três meses recebemos uma carta do síndico solicitando a retirada da mesma, uma vez que altera a fachada e abre o precedente para outros condôminos também colocarem. Naquela oportunidade tentamos argumentar que a razão da grade é apenas a segurança da minha família, pois o vidro da varanda é muito baixo. Vale acrescentar que há uns 5 anos, um dos vidros de outro apartamento se desprendeu e por um milagre não atingiu meu filho, que estava no térreo. Como nada foi acordado, o síndico publicou a decisão da última assembléia, que acordou a emissão de multas, caso não retiremos a grade. Peço sua ajuda para argumentar contra a arbitrariedade da multa. O regulamento e a convenção do prédio não foram modificados, no que diz respeito aos itens de estética . Obrigada. Fátine.

Fátine Chamon - aluna PRIMA presencial turma 10 A - sábado 2003

Cara amiga Fátine,

Obrigado por escrever e inaugurar a coluna em nosso site a respeito de dúvidas dos alunos e leitores sobre o novo direito civil brasileiro.

A resposta de sua questão é bastante complexa e em uma análise superficial poder-se-ia simplesmente dizer o óbvio: tendo em vista que o prédio deve manter sua unidade estética, qualquer alteração na fachada é considerada abusiva por força do artigo 1336 do Código Civil de 2002 que determina ser dever do condômino não alterar a forma e cor da fachada. A grade, a princípio, significaria alteração da fachada e contrariaria a determinação legal. Aliás, a proibição de alteração da fachada já vinha contida no artigo 10, I da revogada lei 4591/64 que cuidava da matéria antes da vigência do novo Código Civil.

Ocorre que há um fato em sua questão a ser considerado: por mais de 20 anos a grade esteve colocada na fachada e nunca houve por parte dos Edifício, Síndico ou demais moradores qualquer reclamação.

O novo Síndico, em evidente descompasso com tudo que ocorreu nos últimos anos, determinou o pagamento de multa por infração da lei. Parece claro que a decisão fere os princípios básicos da boa-fé objetiva.

A boa-fé objetiva têm três funções: a ativa, a reativa e interpretativa. A função reativa é a utilização da boa-fé objetiva como exceção, ou seja como defesa, em caso de ataque do outro contratante. Trata-se da possibilidade de defesa que a boa-fé objetiva possibilita em caso de ação injustamente proposta por uma das partes.

Um dos desdobramentos da boa-fé objetiva é o venire contra factum proprium. O venire parte da idéia de que as partes, em decorrência da confiança que permeia a relação jurídica, devem agir de maneira coerente, seguindo a sua linha de conduta, e, portanto, não podem contrariar repentinamente tal conduta, por meio de um ato posterior. Exatamente por isso o contratante não pode contrariar a sua própria atitude.

Dois exemplos aclaram a idéia do venire contra factum proprium. O primeiro deles ocorre no caso do locador de um imóvel que, todo mês, aceita receber o aluguel com 5 dias de atraso. Após meses, sem se opor a tal fato, resolve o locador mudar de conduta e passa a exigir a multa moratória do período. Ora, essa mudança repentina frusta a legítima expectativa do inquilino, já que durante meses o locador não se opôs (tolerou) o pagamento do aluguel com dias de atraso.

O segundo exemplo é exatamente o seu Fátine. Se o condomínio tolerou por anos e anos as grades colocadas, não pode, agora, repentinamente, mudar sua conduta e lhe surpreender com uma exigência que nunca fizera antes.

No caso, verificamos a presença do instituto da supressio, que limita o exercício do direito subjetivo do Condomínio. Ensina a Professora Judith Martins-Costa que a idéia de supressio é baseada na confiança. O passar do tempo pode fazer desaparecer determinadas situações jurídicas ou direitos subjetivos que não foram exercidos durante um certo lapso de tempo, sendo que o não exercício causa à contra-parte um benefício em razão da confiança que aquele direito não mais seria usado. A confiança gerada pelos anos de conduta do Condomínio impede a mudança imotivada de atitude.

Assim, exercer neste momento um direito que se deixou de exercer por mais de 20 anos denota não só deslealdade como abuso do direito. Para aprofundar-se na matéria recomendamos os Comentários ao Código Civil da Editora Forense, Volume V, tomo I, no qual a Professora Judith comenta o assunto da supressio ao analisar o artigo 330 do Código de 2002.