Na edição novembro da Carta Forense, comentamos com os amigos leitores o artigo relativo à fiança locatícia que continha o Projeto de Lei n o 47 de 2004 (n o 2.109/99 na Câmara dos Deputados) e que foi vetado pelo Presidente da República Luiz Inácio Lula da Silva.
Outro veto do Presidente diz respeito à sugerida alteração do § 1º do artigo 1336. Façamos um comparativo entre o projeto de lei vetado e o artigo atualmente em vigor.
| Código Civil de 2002. |
Projeto 47 de 2004 |
| § 1 o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados, ou, não sendo previstos, o de um por cento ao mês e multa de até 2% (dois por cento) sobre o débito . |
§ 1 o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados, ou, não sendo previstos, o de um por cento ao mês e multa sobre o débito aplicada progressiva e diariamente à taxa de 0,33% (trinta e três centésimos por cento) por dia de atraso, até o limite estipulado pela Convenção do Condomínio, não podendo ser superior a dez por cento . |
O veto impediu que o valor da multa moratória fosse de no máximo 10% sobre o valor das taxas condominiais em atraso.
A questão do valor da multa incidente sobre a taxa condominial pode ser resumida da seguinte maneira. A Lei 4591/64 que disciplinava o Condomínio em Edificações (atualmente chamado de Condomínio Edilício) dispunha que a multa condominial poderia ser de até 20% do valor do débito (art. 12, § 3º). O Código de 2002 limitou-a a 2% do valor do débito.
Resultado: o número de condôminos inadimplentes aumentou enormemente tendo em vista que o valor muito baixo da multa funciona como um estímulo ao inadimplemento. A crise que se instalou atinge números alarmantes, já que, diante da fragilidade da célula condominial, o aumento de inadimplentes significa a ruína do condomínio.
A alteração contida no Projeto, mais que bem-vinda, seria imprescindível. Entretanto, houve por bem o Presidente Lula vetar o dispositivo, sendo curiosas as razões de seus veto.
São elas:
"O novo Código Civil estabeleceu o teto de dois por cento para as multas condominiais, adequando-as ao já usual em relações de direito privado.
A opção do Código Civil de 2002, diploma legal profundamente discutido no Congresso Nacional, parece-nos a mais acertada, pois as obrigações condominiais devem seguir o padrão das obrigações de direito privado. Não há razão para apenar com multa elevada condômino que atrasou o pagamento durante poucas semanas devido a dificuldade financeira momentânea.
Ademais, observe-se que o condomínio já tem, na redação em vigor, a opção de aumentar o valor dos juros moratórios como mecanismo de combate a eventual inadimplência causada por má-fé. E neste ponto reside outro problema da alteração: aumenta-se o teto da multa ao mesmo tempo em que se mantém a possibilidade de o condomínio inflar livremente o valor dos juros de mora, abrindo-se as portas para excessos.
Por fim, o dispositivo adota fórmula de cálculo da multa excessivamente complexa para condomínios que tenham contabilidade e métodos de cobrança mais precários, o que poderá acarretar tumulto na aplicação rotineira da norma, eliminando pretensas vantagens."
Inicialmente, pondera-se que não é verdade que, nas relações de direito privado, a multa padrão é de 2%. A multa em tal percentual só existe para as relações de consumo em decorrência de determinação expressa do Código de Defesa do Consumidor (art. 52, §1º). Pelo contrário. Se exemplificarmos com o contrato de locação, classicamente de direito privado e muito comum, a multa é fixada, como padrão, em 20%. Dizer que a relação de consumo é a que deve ser tomada por base revela-se grande equívoco.
Dizer, ainda, que não há razão para apenar-se o condômino que atrasou o pagamento por poucas semanas ou em razão de uma dificuldade econômica momentânea revela a política populista e ilógica do partido que está exercendo a presidência da República. A pena se aplica a todos os inadimplentes, independentemente da razão de sua inadimplência. Se aqueles que passam por necessidades momentâneas serão apenados, também o serão os devedores contumazes, ou seja, os que dão o calote habitualmente.
O benefício aos primeiros significará verdadeira dádiva dos deuses aos segundos.
Entretanto, o argumento que choca é aquele de que, por meio da taxa de juros, pode o Condomínio punir o condômino de má-fé. Primeiro, os juros de mora independem da boa ou má-fé do devedor e decorrem do atraso culposo no pagamento da taxa condominial. Se fossem forma de punir má-fé, o Condomínio só poderia cobrá-los se provasse a má-fé do inadimplente.
A razão aduzida ignora toda a noção jurídica de cláusula penal e de juros e sugere que a taxa de juros poderia ser aplicada em percentuais diferentes, dependendo da boa-fé ou não do condômino moroso. Absurdo.
Outra pergunta que se faz é: será que o Condomínio poderia inflar livremente os juros de mora, abrindo porta para excessos, conforme as razões do veto? A resposta é não. A Lei da Usura (Decreto-lei 22.626/33) proíbe que a taxa de juros seja superior ao dobro da taxa legal (hoje é aquela contida no artigo 406 do Código Civil). Assim, se superar o teto legal, a cláusula de juros será nula. O aumento dos juros não resolve a questão do inadimplemento no Condomínio.
Em conclusão, o veto revela-se desastroso. É fruto de uma política populista que ignora a realidade do Condomínio e que, em termos apocalípticos, poderá significar a ruína do Condomínio, já que, diante da ausência de receitas, a célula não conseguirá sobreviver.
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