Para não dizer que não falei de flores, no artigo do último mês falamos do afeto e a parentalidade socioafetiva.
Nesse mês, falaremos sobre espinhos e volta à pauta a fiança locatícia que já abordamos em artigos anteriores. A matéria volta à tona em razão de uma nítida mudança do Superior Tribunal de Justiça no tocante à extensão dessa garantia o que merece alguma reflexão.
O conceito de fiança vem da dicção do artigo 818 do Código Civil de 2002: é o contrato pelo qual uma pessoa garante satisfazer ao credor uma obrigação assumida pelo devedor caso este não a cumpra. A fiança é um instituto tipicamente civil e serve para garantir obrigações contratualmente assumidas.
A questão que se coloca perante os Tribunais é a seguinte. Se o contrato de locação, ao término do prazo contratual, prorrogar-se por prazo indeterminado, a responsabilidade do fiador permanece intacta ou se extingue com o fim do prazo avençado?
Não podemos nos esquecer que a fiança é um contrato benéfico, pois com ele, só ganha o credor, já que o fiador não tem nenhuma vantagem. Exatamente por isso a fiança deve ser interpretada sempre de maneira restritiva e não extensiva, nos termos do artigo 829 do Código Civil.
Em razão do exposto, a idéia de perpetuidade da obrigação do fiador é inaceitável. De fato, o fiador assume a obrigação pelo período contratado. Não imagina que, em hipótese de prorrogação, sua responsabilidade pode durar ad eternum, tendo em vista que, pela simples inércia do inquilino e do proprietário, a locação poderá perdurar por anos a fio, e quiçá, por uma vida toda. Assim já decidiu o Superior Tribunal de Justiça que, se o fiador não anuiu com a prorrogação automática da locação, sua obrigação considera-se limitada ao prazo do contrato:
“CONTRATO DE LOCAÇÃO. FIANÇA. Responsabilidade dos fiadores. Limite. contrato benéfico. – Não responde o fiador pelas obrigações futuras advindas de aditamento ou prorrogação contratual a que não anuiu, assinado entre o locador e o inquilino, a vista do seu caráter benéfico desinteressado, não podendo, contra sua vontade, permanecer indefinidamente obrigado. ‘É tão intuitiva esta regra de direito que os códigos civis a supõem contida no conceito de fiança, e se abstêm de mencioná-la (Clóvis Beviláqua, Comentários ao C. Civil do Brasil, v. 5, p. 253)’” (Acórdão ERESP 67601/SP; Embargos de Divergência no Recurso Especial 1996/0026555-0, DJ 29.6.1998, p. 23, LEXSTJ, v. 111, p. 68, Rdr v. 13, p. 274, Relator Min. JOSÉ ARNALDO DA FONSECA).
Se assim não fosse, a tendência seria o desaparecimento da própria fiança como instituto, já que, na prática, o fiador não se arriscaria a assinar um contrato que, em última análise, significaria sua completa destruição.
Tal conclusão vem de acordo com a idéia de função social do contrato, preceito objetivado por força do art. 421, já comentado. A possibilidade de se imaginar que o fiador pode ficar preso à fiança pelo resto de sua existência colide com a idéia de contrato como forma de conjugação dos melhores esforços para a busca do fim comum. Aceita-se que o fiador fique obrigado pelos 30 meses daquela locação residencial firmada, mas, decorrido tal prazo, o contrato de fiança passa a ser um ônus desmedido cujas conseqüências podem ser desastrosas.
Assim, o fiador que, ao assinar a fiança, assume certa responsabilidade (e esta está totalmente de acordo com a função social da fiança) pode, sem maiores formalidades, ver sua responsabilidade ampliada por prazo indeterminado e de maneira a lhe causar a própria ruína. Explica-se. Se o devedor afiançado insistir em não desocupar o imóvel, mesmo já em mora, um eventual processo de despejo que lhe mova o locador pode se arrastar por anos ou talvez uma década.
Reforçando esse entendimento, temos a Súmula 214 do STJ datada de outubro de 1998 que assim dispõe: “o fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu”.
Desde a edição da Súmula 214, entendia o Superior Tribunal de Justiça que a responsabilidade do fiador terminava com o fim do prazo contratual, sendo irrelevante o fato de o contrato conter cláusula determinando que a responsabilidade se estenderia até a efetiva desocupação do imóvel
Entretanto, a partir de fins de 2006 e início de 2007 os julgados do próprio Superior Tribunal de Justiça mudaram a orientação. Se o contrato de locação contiver cláusula pela qual o fiador expressamente assume a responsabilidade até a efetiva desocupação do imóvel, será ele responsável mesmo após a prorrogação por prazo indeterminado da locação. Assim vejamos:
“1. A 3ª Seção deste Tribunal, no julgamento do EREsp 566.633/CE, rel. Min. Paulo Medina, assentou a validade de cláusula de contrato de locação por prazo certo que prorrogue a fiança até a entrega das chaves do imóvel, se expressamente aceita pelo fiador que não se exonerou do encargo na forma do o art. 835 do Diploma Civil atual, correspondente ao art. 1.500 do Código Civil de 1916. 2. A controvérsia em análise não contempla hipótese de aditamento ao contrato de locação, razão por que não se aplica ao caso a Súmula 214/STJ. 3. O aresto a quo, ao ter por legítimo o prolongamento da garantia fidejussória no contrato de locação em tela, não divergiu do entendimento pacificado nesta Corte Superior de Justiça, devendo, pois, ser mantido. (EREsp 568.968/SC, Rel. Ministra MARIA THEREZA DE ASSIS MOURA, TERCEIRA SEÇÃO, julgado em 27.06.2007, DJ 06.08.2007 p. 465)”
A nossa discordância com a nova orientação é completa. Isso porque, a nova interpretação leva a um aumento desmedido de responsabilidade para o fiador, que, desde logo, anui em responder até a efetiva entrega das chaves. Cria, na realidade, obrigação excessiva e exacerbada com relação à fiança, pois poderá responder ad eternum, ou seja, até a sua morte. Indiretamente, fica impedido de se exonerar (CC, art. 835) o que fere a noção de função social do contrato.
E não é só. A cláusula pela qual o fiador responde até a efetiva entrega das chaves é cláusula de estilo que já vem impressa em contrato-formulário vendido por R$ 5,00 em papelarias. No jogo entre a autonomia privada do fiador que assinou o contrato e a proteção da dignidade da pessoa humana, ficamos com o segundo preceito.
A Sexta Turma do Superior Tribunal de Justiça, em decisão recente, entendeu, por maioria de votos, que a Súmula 214 não se aplica à prorrogação de contrato de locação, mas ao aditamento sem anuência do fiador.
Aguardemos para constatar se, realmente, com os novos julgados, ocorreu uma mudança de entendimento por parte do Superior Tribunal de Justiça, com a conseqüente restrição na aplicação da Súmula 214, mas, cada vez mais, parece que esse é realmente o caminho trilhado. Afastamo-nos das rosas para falar dos espinhos.
Sobre o tema recomendamos nossa obra que cuida especificamente da locação: Série Leituras Jurídicas, Legislação especial: locação e propriedade fiduciária, v. 30, Editora Atlas, 2007.
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