Em nosso último artigo, analisamos todas as mudanças referentes ao Condomínio Edilício que ocorreram em razão da promulgação da Lei 10.931/04 que data de 02 de agosto de 2004.

Entretanto, a lei em questão alterou também os institutos da propriedade fiduciária e da hipoteca em razão da nova redação do art. 1485 (prazo da hipoteca), e do novo artigo 1368-A (cuida da propriedade fiduciária). Passamos a abordar as duas questões.

Inicialmente, cabe ressaltar que a hipoteca é um direito real sobre a coisa alheia de garantia, ou seja, alguém garante dívida de terceiro por meio de um bem imóvel.

Trata-se de um direito acessório, cuja sorte seguirá a do principal. Assim, a duração da hipoteca está, em regra, condicionada à existência da dívida. Se a dívida for quitada ou extinta por novação, por exemplo, a garantia hipotecária chega a seu termo.

Entretanto, há uma outra forma de extinção da garantia, independentemente da extinção do principal que é a chamada perempção . O Código Civil de 1916 previa em seu artigo 817 a necessidade de nova averbação no Registro de Imóveis da Hipoteca decorridos 30 anos de seu registro. O artigo 1485 do Código Civil de 2002 reduzia o prazo para 20 anos.

A pergunta que cabe é a seguinte: o que acontece quando esgotado tal prazo? As partes devem constituir novo registro, nova especialização, sob pena de caducidade o que independe do prazo de vencimento da obrigação principal garantida.

SILVIO DE SALVO VENOSA compila julgado nesse sentido "Hipoteca - Prazo - Garantia constituída por escritura pública, com validade de 10 anos, não renovada - Direito real extinto, com o conseqüente cancelamento do registro, passando o crédito subsistente a ser quirografário - Perempção caracterizada - reforma da decisão judicial que assinalou a validade da garantia até o seu cancelamento no registro de imóveis - Recurso improvido" (1º TACSP - Processo 765720-6/00 - proc. princ. 9- agravo de instrumento - Angatuba - 3ª câmara - Rel. Itamar Gaino, 3-2-98, MF 36/NP - unânime -Ed. Atlas, vol. V, p. 536).

Em resumo, não sendo renovada a inscrição, ocorre extinção da hipoteca e a dívida passa a ser quirografária, desprovida de garantia real.

Com o advento da Lei 10.931/04, o prazo de perempção volta a ser de 30 anos, assim como era previsto no Código Civil de 1916. A razão da mudança se dá pelo fato de a hipoteca, em regra, garantir dívidas por um longo período de tempo, mormente em se tratando de financiamento para a aquisição de bens imóveis.

O Código Civil, em seu artigo 1361, explica que propriedade fiduciária é aquela resolúvel de coisa móvel infungível que o devedor, com escopo de garantia, transfere ao credor. Nota-se que o Código, portanto, só trata da propriedade fiduciária de bens móveis .

Trata-se de mais uma forma de garantia pela qual o dono da coisa transfere sua propriedade ao credor, transformando-se em mero depositário da coisa (possuidor direto - art. 1361, § 2º).

A matéria da propriedade fiduciária, antes da vigência do Código Civil de 2002, era tratada por dois diplomas: Decreto-lei 911/69 que cuidava da alienação de bens móveis e Lei 9.514/97 que tratava da alienação de bens imóveis.

Com a promulgação do código, a doutrina se perguntava se os diplomas em questão teriam sido ou não revogados, ou, mesmo em caso de resposta negativa, se as disposições alterariam regras das normas especiais.

É certo que a lei 9.514 de 1997, por tratar de matéria diversa daquela do Código (cuida da alienação de imóveis), não estaria revogada. WASHINGTON DE BARROS MONTEIRO afirmava, inclusive, que tal lei não foi afetada pela nova codificação e, portanto, nenhum reflexo haverá na órbita da alienação fiduciária de imóveis. (Saraiva, vol. 3, p. 246).

O novo artigo 1368-A confirma em parte a posição do eminente professor. É verdade que a lei permanece, e, em caso de qualquer conflito com o novo diploma, prevalecerão as normas especiais. Entretanto, as regras do Código Civil poderão ser aplicadas subsidiariamente, ou seja, se não conflitarem com as previstas na lei 9.514/97.

Já com relação ao Decreto 911/69, não havia tanta certeza. WASHINGTON DE BARROS MONTEIRO afirmava que toda a parte de direito material do diploma havia sido revogado pelo Código Civil de 2002, aplicando-se apenas, no que couber, ou seja, às questões de ordem instrumental ( op. cit , p.246). Com a alteração em comento, afasta-se definitivamente a idéia de revogação do Decreto 911/69 que continua produzindo todos seus efeitos, tanto no campo do direito material quanto do processual.

Assim, os artigos 1361 a 1368 do Código Civil de 2002 aplicar-se-ão às hipóteses de propriedade fiduciária que estão fora da lei de mercados e capitais, nº 4.728/65, que restringia o uso do instituto às instituições financeiras, tais como bancos e consórcios. Assim, com a promulgação do Código Civil, qualquer pessoa física ou jurídica pode se valer do instituto como forma de garantia que recai sobre um bem móvel.

Ressalvamos, entretanto, que os meios processuais previstos no Decreto 911/69 só poderão ser utilizados pelas instituições financeiras, já que tal norma especial apenas a elas se aplica (SÍLVIO DE SALVO VENOSA, vol. 5, p. 557).

Ao leitor interessado em conhecer o inteiro teor das alterações ao Código Civil determinadas pela Lei 10.931/04, indicamos a consulta a nosso site: www.professorsimao.com.br .

Na próxima edição da CARTA FORENSE trataremos dos vetos presidenciais à lei 10.931/04 que alteraria as regras da multa condominial e da fiança locatícia, bem como as suas razões.

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